Det har aldrig fötts så få barn i Sverige som nu. Antalet födda barn per kvinna är nere i 1,43 – långt under reproduktionsnivån 2,1 (den nivå där befolkningen hålls oförändrad utan in- och utvandring). Det betyder att ett av fyra barn inte kommer att stå på skoltrappan om sju år. Fortsätter utvecklingen minskar behovet av skolor och förskolor dramatiskt.

Demografi – en underskattad förklaringsvariabel

Jag skriver ofta om socialt kapital, men ibland gör jag undantag – som nu. Den här gången handlar det om hur kunskap om demografi kan hjälpa dig fatta bättre beslut på aktie- och bostadsmarknaden.

Jag har i många år arbetat med framtidsanalys på Sveriges Kommuner och Regioner (bland annat ”Vägval för framtiden”), och då har demografi varit ett centralt verktyg. Genom att följa demografiska prognoser får man insikter om den framtida utvecklingen i olika länder, regioner och befolkningsgrupper – både vad gäller åldersstruktur och värderingsförändringar när äldre generationer ersätts av yngre.

Demografin har inte bara varit värdefull i mitt arbete, utan har också varit ett stöd för när jag investerat i aktier och fonder eller köpt boenden och fritidshus. Här är några exempel på hur man kan tänka:

Bostadsmarknad inför förändring

Om jag enbart förhåller mig till värdeförändringen på bostäder (det finns ju många skäl till att flytta till en viss ort eller bostadsområde), så skulle jag undvika byar där enda förskolan eller grundskolan riskerar att försvinna. Det kanske är värst för de orter som hittills endast minskat sin befolkning marginellt och ännu kunnat upprätthålla en hyfsad bra offentlig och privat service. De kommuner i glesbygden som länge haft vikande befolkningssiffror har redan lagt ned byskolorna och priserna på hus är redan låga, men nu riskerar detta att ske i kommuner som är mer tätbefolkade.

Detta är en utveckling som ingen vill ha, det är tufft för de politiker som tvingas ta besluten och uppslitande för föräldrar och barn som drabbas. Det ska dock inte tolkas som att ”det är kört” för mindre orter, man kan komma långt med hjälp av engagerade människor, starka civilsamhällen, entreprenörskap och ett högt socialt kapital.

Svagare efterfrågan på stora lägenheter

Nedgången av nativiteten beror inte i första hand på att färre kvinnor (och män) skaffar barn, utan på att färre skaffar fler än ett eller två barn. I städerna innebär det att större bostäder (hus i vissa områden och lägenheter på 4–6 rum) i framtiden får svagare efterfrågan än mindre lägenheter. Mitt råd: Sitter du på en större bostad och tänkt byta ned dig när barnen flyttat ut – vänta inte för länge.

På längre sikt och med fortsatt låg nativitet och invandring kommer bostadsbristen att minska i större städer. Byggbranschen får mindre att göra och priserna kommer inte stiga i samma takt. Var därför försiktig med hög belåning – tiden med ständiga värdeökningar kan vara över. Om priserna står still eller sjunker i storstäderna blir dessa städer då mer eller mindre lockande?

Förstagångsköpare får det visserligen lättare, men för många storstadsbor blir det inte lika roligt att äga bostad om värdet sjunker. Kanske kan det vara smart att ”casha in” vinsten och flytta till en mindre kommun. En ny grön våg? Kanske inte, men attraktiva små och mellanstora städer tror jag kan få ett litet uppsving – speciellt om faktorer som trygghet också blir viktigare.

Motkraft – arven från bostadskarriäristerna

En motkraft mot prisminskningen är att många pensionärer sitter på stora förmögenheter (villor, bostadsrätter och fritidshus) och kommer förr eller senare att överföra stora summor pengar till sina barn. Detta kommer dels att öka ojämlikheten i Sverige, dels motverka prisfallet i de mest attraktiva bostadsområdena i storstäderna. Jag tror därför att priserna i vissa områden kommer att fortsätta öka, även på större hus och lägenheter. Som vanligt är det sällan de redan rika som påverkas negativt av samhällsförändringar.

Köp i områden med hög andel äldre

Detta har varit en strategi jag använt vid flera köp. När jag köpte min första lägenhet i Årsta på 1990-talet och senare i Finntorp, Nacka, var det i områden med många äldre (80 år+). Där hålls priserna initialt nere eftersom bostäderna ofta är slitna, omoderna och utbudet av service för yngre är svagt. När de äldre flyttar ut till anpassade lägenheter, äldreboenden eller avlider sker ett generationsskifte. Unga flyttar in, renoverar, efterfrågar viss typ service, som restauranger och caféer, vilket gör området mer attraktivt – med stigande priser som följd. Så blev det både Årsta och Finntorp.

Tajming och tålamod krävs, men åldersväxlingen på mikronivå är ett mönster jag följt – och som jag tror jag har tjänat en del på. Kanske inga stora pengar, men det är tips för dem som flyttar till en större stad och som vill hitta ett förhållandevis billigt boende där området står inför en positiv förändring både vad gäller prisbild och service.

Så varför detta inlägg?

Jag tycker folk generellt inte riktigt förstår att demografi har en oerhört stor betydelse för mycket som händer i ett samhälle och jag tänkte att privatekonomiska tips kopplat till demografi kan ge lite extra uppmärksamhet för demografins betydelse och hur man kan tänka kring detta.

Vad tror du? Har du själv tänkt på demografi när du gjort investeringar? Kommentera gärna!

Det kommer ett till inlägg på detta ämne – så håll ögonen öppna!